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重庆中新城上城营销方案城市综合体销售推广策略_图文

【中新城上城】E4地块营销方案 路在脚下,继续理想的步伐 营销管理部 背景 【中新城上城】E4地块营销方案 ? 2008年6月,承接公寓、写字楼,启动E4住宅销售: – 更大化、快速完成集团销售任务; – 再次延展项目住宅价值,提升品质; – 借势住宅集客人气,带动公寓、写字楼产品销售。 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 方案核心 ? 市场环境 ? E4地块解读 ? E4地块定位 ? 策销推广策略 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 市场环境 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 1:宏观政策——国家宏观政策继续从严,经济政策继续从紧,银根紧缩, 开发商资金压力进一步加大; 利率六次上调、存款储备金十次上调、买第二套房以户为单位、房贷从紧 等针对房地产市场调控政策在这么短的时间内相继出台,对2008年房地产市场 产生重大影响。 2008年银行将收紧地产信贷,央行已核定工商银行、建设银行、农业银行 2008年新增信贷额度分别为3650亿元、3500亿元和3100亿元,与2007年基本持 平;中国银行则为2600亿元,同比下降200亿元; 2:供应市场——重庆房地产市场供应量增大,竞争激烈; 前期已供应土地在近期即将大量开发面市,未来商品房潜在供应量加大;已经 供应的土地的潜在供应量超过1亿方,即便平均滚动开发周期3年,同时市场保持2007 年的旺盛需求,年消化量超过2000万,其亦有近4000万方的需求缺口。这意味着,未 来重庆主城商品房供应将面临巨大的竞争压力,尤其是在目前宏观政策对土地闲置的 管制愈来愈严,以往闲置的土地将会快速的大量重新涌向市场,加剧市场竞争程度。 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 需求市场——观望情绪浓郁,价格小幅缓慢上涨; 2006、2007、2008一季度成交面积和成交均价对比 时间 2006年一季度 成交面积 (万平方米) 260.39 同比增幅 -- 成交均价 (元/平方米) 2776 同比增幅 ―― 2007年一季度 357.01 27% 3033 8.47% 2008年一季度 272.89 -30.80% 4104 07年10-08年3需求市场成交总量及均价对比 月份 成交套数 成交面积(万方) 成交均价 (元/㎡) 10月 13873 132.1 3635 11月 16197 162.55 3884 12月 9850 97.38 3974 1月 12824 126.13 4148 2月 6480 59.66 4059 3月 9042 87.1 4106 26.10% 环比涨幅 10% 6.90% 2.30% 2.50% -2% -0.20% 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 投资市场——房地产投资市场将受广大投资客的认同和亲睐; 投资客户在股票期货等投资市场不景气的情况下,可选择投资渠道狭窄,房产投 资将受投资客的认同和青睐。 住房既可消费,也可投资。这种双重属性是大部分投资者,尤其是保守型投资者 选择房产作为投资目标的直接动力。就目前的发展形势来看,在投资渠道狭窄、金融 产品单一,大量资金涌向楼市仍然会是一种常见的投资趋势,尤其是对重庆这种未来 升值空间尚十分充足的二线大型城市,显然2008年还只是一个开端。 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 市场小结: 宏观环境限制严格,未来竞争加剧,需求尚处于观望状态,但是大重庆的未来 城市发展速度,以及目前处于低位的房价水平,都将使得重庆具备更强的持续发展能 力,对于E4项目而言,在实现的价格和销售速度上会受到一定的影响。 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 项目现状/E4产品分析/客群/装E修4/价地格块/开解盘读/推出节奏 营销管理部 项目概述 位置:袁家岗,奥体旁 东侧为已形成城市道路与体育 中心室内田径场及篮排球房等 设施相对; 北侧与体育中心室外运动场隔 路相对;西侧为已建成居住社 区(同创奥运);南侧为城市 道路 。 总建面:4.17万方 住宅建面:3.37万方 商业建面:0.94万方 总户数:439户 建筑风格:现代,硬朗 户型设计:带入户花园,以中小 户型为主. 【中新城上城】E4地块营销方案 两梯六户小两 房为主 23层 3 4 2 1 两梯八户一房为主 16层 两梯八户一 房为主11层 5 一梯四户舒适 的两房和三房 11层 一梯四户舒适 的两房和三房 11层 营销管理部 产品梳理 产品 套数 一室户 167 二室户 228 三室户 44 合计 439 比例 38% 52% 10% 100% 户型 1×1×1 1×2×1 2×2×1 2×2×2 3×2×2 面积 40-60 60-80 80-100 100以上 合计 套数 167 182 68 22 439 【中新城上城】E4地块营销方案 套数 151 16 138 90 44 439 比例 34% 4% 31% 21% 10% 100% 比例 38% 41% 15% 5% 100% 营销管理部 典型户型 【中新城上城】E4地块营销方案 42-63㎡: 户型比较普通实用; 户型方正、紧凑; 无可变空间; 无大的缺陷; 营销管理部 典型户型 【中新城上城】E4地块营销方案 79-100㎡: 功能齐全,户型舒适; 带入户花园或景观阳台; 营销管理部 【中新城上城】E4地块营销方案 区域内竞争楼盘 区域内竞争项目预计供应量情况 项目名称 国宾上院 V8区 富洲新城 旭庆·江湾国际花都 占地面积 (㎡) 53691 11844 666670 123788 总建筑面积 (万㎡) 8 10.55 200 58 预计开盘时间 4月底 5月 5月 —— 产品形态 主力户型面 积 预计推出体量 花园洋房 高

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