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房屋租赁合同常见问题的法律风险提示

【房屋租赁合同常见问题的法律风险提示】 为支持和保障各分公司筹备机构租赁办公职场工作顺 利进行,防范订立租房合同时出现法律风险,保护公司权益。 我们把以往在租赁合同中经常遇到的一些问题汇总,作相应 法律风险提示,供各机构筹备组参考: 风险点一:租赁房屋的权属合法性问题 1、 出租的房屋必须有合法的权属证明 根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定, 用于出租的房屋,应具有国有土地使用权证书和房屋所有权 证书。因此,在签订合同前,首先应核实该房屋是否具有上 述两证,且两证上载明的土地使用权人和房屋所有权人应均 为同一人(即出租人);个别情况由于历史原因或行政管理 差别,有些房产仅有房屋所有权证,如没有什么其他疑义, 一般也可以。特殊情况下,有的房屋所有权证书正在办理过 程中,但是出租人已经将房屋出租,无法出示。对此应审查 一下以下证书:国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、施工许可证和竣工验收备案表,且上 述证书均为同一人(即出租人),必要时可以到当地房地产 管理机关核实上述证书的真伪。此外,对个人建房或者乡镇 1 建设的房屋如果没有正式产权证或合法手续,一般不能租 赁,特殊情况下必须要租的,一定要采取履行相应的审查手 续并采取保障措施,例如担保、期限不能过长等。 风险:未取得上述证书的,难以确定该项目的合法性, 有可能出现违章建设项目,或者是有纠纷未解决、或者涉及 第三方权益,存在较大风险。例如可能因违章项目被查处、 限制使用、查封、甚至拆除,由此导致我方在签署租赁合同 后无法使用的情形,影响正常经营,并造成我方在装修方面 的损失。此外另一个较大的风险是,由于没有合法的产权证 明,在进行工商登记注册时遇到障碍,会增加经营和管理方 面的负担和麻烦。 2、出租方必须是有权出租房屋的人 在签订房屋租赁合同时必须注意出租人的主体资格,也 就是出租人必须是有权出租房屋的人。 按照前面 1 所提示的风险,出租人应首先出示房屋产权 证书,我方按照第一点的提示进行核实。出租人一般应当就 是房屋所有人,因此有权对外出租。 如发现出租人与房屋所有人并非一人,一般可能有两种 情况:一种是委托管理,例如委托物业公司,或者委托项目 公司,或者共有方委托另一方等,对此我方应要求出租人提 供房屋所有人委托其出租该房产的委托合同或书面授权书, 2 并在必要时核实该委托合同或书面授权书的真伪,注意授权 出租人租赁房屋的范围、期限等是否与我方拟签署的租赁合 同相吻合。另一种是转租,即所谓的“二房东”,要查看其 与原房东的租赁合同,看看原合同是否允许其转租,转租是 否还要另行经过原房东的书面或口头同意,其出租方式、条 件、期限、使用范围等是否有特别限制,与我方的合同是否 有不同的地方。 风险:总之要能确认出租人有合法权利出租房屋的,就 可以签约。否则,如出租人与房屋所有权人并非一人,且未 取得后者的明确授权的,在房屋所有权人对租赁合同不予追 认的情况下,房屋所有权人可以随时收回房屋,导致我方租 赁合同无法履行。 风险点二:押金问题 注意事项:如租赁合同约定押金的,应明确押金的金额、 我方缴纳的时间、对方应出具收据的时间、押金的用途或可 以抵扣的事项以及我方可以收回押金的条件等。另外还要注 意,许多涉外写字楼租金和押金往往以美元计价,对于押金 无论是否以美元折算,只要起初缴纳人民币(或美元)最后 收回时还应是以人民币(或美元)原币种,以免在汇率发生 较大波动后产生汇兑损失,引起纠纷。 3 风险点三:物业服务问题 注意事项:由于物业管理合同和租赁合同属于两个不同 的法律关系,但是两个合同又具有密切的关系。因此,租赁 合同中应对于物业服务问题作出明确的约定,比如:物业管 理合同的形式,是以单独的物业管理合同形式签署,还是在 租赁合同中以相应的条款予以明确。如果是单独签订的要注 意先了解物业服务的基本情况,例如服务的提供商、服务内 容、费用如何,与出租方的关系等等。好的物业加好的服务 才能获得理想的办公职场环境。物业服务合同应包括以下内 容:提供人是出租人还是其委托的物业管理公司,物业服务 具体包括的内容和应达到的标准,物业费应包括的具体项 目,例如那些费用是包含在房租内的、哪些是要单独交纳的, 具体的金额、支付的日期和方式、物业服务提供人应出具的 发票以及日期等内容。此外要对是否提供车位、费用如何, 是否提供保安服务、范围到那里等具体事项在签订合同前都 要了解清楚,并在合同里约定清楚。 风险点四:设置分公司标识牌问题 注意事项:如果职场环境比较好须要设置公司的标示牌 的,应当向出租方先提出这个问题,并作为租房的一个主要 内容,在租赁合同中明确以下几点:出租人提供什么位置、 面积、朝向设置分公司标识牌,是否收费(包括是否对承租 4 人予以优惠以及具体优惠幅度)。对于大型的户外标示,通 常要取得政府相关部门例如城市管理、工商管理等部门的批 准,事前要问清是否能办理许可手续,是由出租人还是由承 租人办理,以及另一方的配合义务,设置标识牌的期限、加 工制作的方式等等。如果有必要可以单独订立一个合同,约 定清楚。 风险点五:税收负担问题 注意事项:应明确根据租赁合同产生的税费应由合同双 方根据国家税收的法律法规的规定,各自承担相应的部分, 坚决防止出现诸如:“因合同产生的所有税费由承租人承担” 等类似表述。 风险点六:关于租赁合同备案问题 注意事项:根据《城市房地产管理法》的规定,房屋租 赁合同应在合同签订后由出租方到房产管理机关办理备案 手续。对此合同中应作出明确约定,同时要提醒出租方及时 去备案。 风险点七:关于免租期问题 注意事项:根据房地产租赁的市场惯例,一般来说除精 装修的房子外,出租人都会给予承租人一定的免租期,以供 5 承租人进行装修,该段时期免收租金。免租期要在合同里明 确约定期限、起止时间等。要在订立合同注意,免租期是在 合同租赁期内还是在租赁期外,一定要把起止的具体时间写 清。以一年租赁期为

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